Las Subastas de Viviendas por Morosidad en el Pago de Impuestos son un caldo de cultivo para conseguir excelentes ofertas en propiedades inmobiliarias. Muchas personas han oído hablar de estos remates por razones fiscales, pero pocos entienden de qué se trata y cómo funciona.

Cuando era niño, siempre me dijeron que sólo hay dos cosas ciertas en la vida: “la muerte y los impuestos.” Cada año en la Florida, hay una cantidad de propietarios que no pagan sus impuestos sobre la propiedad. Los impuestos a la propiedad son una fuente importante de ingresos para el gobierno estatal. Por eso es muy importante que el gobierno obtenga sus ingresos de forma segura.

La legislatura de la Florida y los gobiernos locales han ideado una manera de asegurarse de que no pierdan los ingresos fiscales no pagados.

Suele suceder lo siguiente:

1. El propietario no paga los impuestos sobre la propiedad en un año determinado.

2. El condado en el que se encuentra la propiedad ofrece el certificado de impuestos al mejor postor a cambio de pagar los impuestos adeudados. El poseedor del certificado (el postor más bajo) es un inversionista independiente que realmente paga los impuestos por el propietario a cambio del certificado fiscal. El certificado se otorga al postor más bajo que pagará los impuestos, los intereses, los costes y aceptará la tasa de interés más baja. Un certificado de impuestos es un primer embargo preventivo contra la propiedad por morosidad de impuestos de bienes raíces.

Por ende, el inversor gana dinero en la tasa de retorno (tasa de interés) en el certificado de impuestos cuando el dueño de la propiedad se pone al día. La licitación de certificados de impuestos comienza en un 18% y puede bajar hasta un 0,25%.

3. Si después de dos (2) años, a partir del 1 de abril del año de emisión del certificado, el titular del certificado fiscal no ha cobrado el certificado de impuestos, el titular del certificado puede solicitar al secretario de tribunales que venda la propiedad en subasta (Remate de Propiedad por Impuestos Impagos). Este es el mecanismo que permite que el titular del certificado de impuestos recupere su inversión si el propietario sigue dejando de pagar sus impuestos.

Cuando el titular del certificado le pide al secretario del tribunal que ejecute la venta de la propiedad, el secretario y el recaudador de impuestos están obligados a enviar notificaciones a las partes requeridas de la venta pendiente.

4. Si el propietario todavía no paga sus impuestos sobre la propiedad, la propiedad será vendida en una subasta por morosidad realizada por el secretario de los tribunales al mejor postor.

5. La oferta inicial de la propiedad incluye todos los impuestos pendientes, intereses y honorarios incurridos por el secretario del tribunal en ofrecer la propiedad para la venta. No incluye gravámenes molestos o cualquier otra tasación especial, a pesar de que estos gravámenes y tasaciones deben ser incluidos en la oferta inicial, según el Estatuto de la Florida.

6. La cantidad de dinero por el que la propiedad se vende por encima de la oferta de apertura se llama superávit. La ley de Florida requiere que el excedente sea usado primero para pagar cualquier gravamen o tasaciones especiales. Si el superávit permanece, el excedente se devuelve al dueño de la propiedad original.

7. Si eres el mejor postor, generalmente se te exigirá que hagas el pago completo dentro de 24 horas de tu compra. Esto varía ligeramente según el condado. Un pago de 5% o $200 se requiere en el momento de la oferta ganadora. Si no haces el pago completo dentro del tiempo prescrito, perderás tu depósito y tu cuenta de licitador será cerrada. El propietario puede recuperar su propiedad al pagar los impuestos en su totalidad en cualquier momento antes de que hagas el pago completo. Si esto sucede tu depósito será devuelto, pero no podrás adquirir la propiedad.

8. Si compras la propiedad con éxito después de hacer la mejor oferta, recibirás un Certificado de Dominio de Venta Fiscal. Este documento te da derecho a la posesión de la propiedad. Esto significa que la única manera de vender la propiedad sin incurrir en costos adicionales es mediante Escritura de Compraventa/Cesión o una Escritura con Garantía de Título Limitada.

9. Yo le aconsejaría a cualquier comprador a que espere hasta que tenga realmente el Certificado y la Escritura en mano, antes de hacer contacto con los inquilinos existentes y comience cualquier trabajo sobre la propiedad, ya que los gobiernos del condado son conocidos por cometer errores y de forma arbitraria pueden invalidar procesos de compraventa, además de otros manejos turbios. Una vez que tengas la posesión del Certificado de Dominio de Venta Fiscal, tendrás recursos legales sobre la situación anterior.

10. Desde luego, es importante averiguar si alguien realmente vive en la propiedad que compraste. La forma más fácil de averiguar si alguien está viviendo en la propiedad es llamar a la compañía de electricidad. Si está conectada la luz, es muy probable que alguien viva allí. Si no está conectada, confirma cuánto tiempo ha estado desconectada Si el inmueble no tiene luz desde hace más de un año, es probable que necesites hacer una inspección de seguridad antes de reconectarla. Una inspección de seguridad generalmente cuesta entre $300 y $400.

11. Si hay un inquilino que vive en la propiedad y tienes la intención de mantenerla en alquiler, siempre trata de negociar con el inquilino existente para que comience a pagarte una renta. Esto te ahorrará una fortuna, ya que probablemente no tendrás que gastar grandes sumas de dinero haciendo reparaciones y buscar un nuevo inquilino. Puedes enviarle al inquilino un aviso con 3 días de anticipación. Este aviso requiere que el inquilino desocupe la propiedad o como alternativa que contacte al administrador de la propiedad si tiene interés en pagar un alquiler.

12. Si el inquilino existente no quiere trabajar contigo y se niega a salir de la propiedad, tendrás que comenzar una acción de expulsión en un tribunal de justicia. Estos son costosos y consumen mucho tiempo, pero son similares en naturaleza a un desalojo formal.

13. Si tienes algún interés en vender la propiedad dentro de los primeros cuatro años de dominio, tendrás que completar una Acción para Determinar la Validez de un Título de Propiedad con el fin de vender la casa con un título limpio. Un banco requiere un título limpio si el comprador está aplicando a una hipoteca para comprar la propiedad.

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